房地产企业项目全程纳税筹划与税收风险防范技巧

讲 师 介 绍

孙  炜

孙老师，教授，注册会计师，注册税务师，著名房地产税收筹划实战专家，青岛大学教授，硕士研究生导师，香港德勤会计师事务所，中国房地产培训网特约培训师；中国人民大学财政金融学院、香港国际商学院、南京大学商学院、先后在国内数十个大中城市巡回讲学，实战经验丰富，答疑内容精彩，课程信息量大，被业界誉为房产筹划实战专家。

课 程 收 益

细节决定成败，视野决定格局，大手笔才会有大收益。税务风险无处不在，税收筹划的特性决定了只有事前筹划、关注细节、全程筹划，才能把企业风险降为最低、创造最大收益。拘泥于某环节某税种的筹划隐含着失败的诱因，给企业的发展种下了不安全的种子。纳税筹划是有效化解税务风险、真正降低税务成本的最佳策略。孙炜老师结合多年房地产筹划实战经验，倾心推出房地产业全程税收筹划课程，从房产企业取得土地到建筑施工，房屋预售，项目清算，全过程系统指导房地产企业做好纳税筹划，并且帮助房产企业圆满完成项目清盘清算和注销、永绝后患。

          核 心 内 容（讲课大纲）（包含但不限于以下内容）

第一部分：房地产全程各阶段纳税筹划解析
一、房地产公司设立环节的税务筹划
1、设立公司          

2、前期立项
3、土地储备制度——一级开发
4、使用权取得方式
二、房地产项目取得土地使用权环节涉及税种分析
1、印花税：产权转移书据   

2、契税
3、土地使用税：财税[2006]56
4、承诺负担对方税收
三、房地产项目取得转让土地使用权的不同方式
1、购买土地使用权      2、购买整体资产
3、购买股权   4、合并    5、分立购买股权
四、不同方式取得土地税负比较分析及筹划
1、出让招拍挂方式
2、拆迁方式取得土地使用权
3、前期报批报建准备工作
4、前期报批报建阶段涉及税收及筹划
五、房地产项目施工建设阶段税务筹划
1、开发成本核算内容
（1）土地征用及拆迁补偿费（2）前期工程费
（3）基础设施费      （4）建筑安装工程费
（5）配套设施费      （6）开发间接费
2、房地产项目开发成本对象的确定
3、土地征用及拆迁补偿
4、前期工程费
5、基础设施费核算注意问题
6、建筑安装工程费
7、配套设施费
8、开发间接费
9、其他有关注意问题
10、项目开发方式
（1）代建     

（2）合作建房

六、房地产项目预售环节税务筹划
1、商品房预售条件

2、预售商品房的会计核算
3、预售阶段纳税要求
4、竣工验收环节
5、现房销售条件
6、现房销售会计核算处理
7、会计收入确认条件
七、相关税务处理及规定
1、营业税的处理：
（1）营业税纳税义务实现时间
（2）营业税计税依据
（3）营业税视同销售
（4）原来预售商品房的处理
（5）现房销售的处理
2、所得税处理
（1）所得税纳税义务实现时间
（2）所得税计税依据
（3）不同销售方式收入确认
（4）所得税视同销售
（5）原来预售商品房的处理
（6）现房销售的处理
3、不交税及免税规定：
（1）营业税  （2）所得税 （3）土地增值税
（4）契税   （5）房产税   （6）土地使用税
4、房屋租赁
（1）一般租赁        （2）商品房预租
（3）商品房先租后售  （4）商品房售后包租

第二部分：房地产项目清盘清算与注销
1、房地产项目清算、注销的法律规定:国家税务总局公告2010年第29号解析
2、房地产项目清算、注销的会计处理
3、房地产项目清算、注销的税务处理
土地增值税处理：
（1）土地增值税清算条件
（2）土地增值税纳税义务
（3）土地增值税视同销售
（4）土地增值税计算
（5）土地增值税清算注意事项
4、房地产项目清算中的税务风险规避策略

注：请参会学员带着疑难问题来上课，专家现场将为您解答！

【研修对象】◇ 房产企业董事长、总经理、财务总监、财务经理、税务经理、会计人员

◇ 各国税、地税、会计师事务所、税务师事务所相关人员及财税专业人士

【研修时间】2014年3月26-29日（26日全天报到，27-28上课29日一天旅游活动）

【研修地点】浙江香园饭店(杭州莫干山路491号，之江饭店对面) (精品班课)

【研修费用】2880元/人 （包含资料、中餐、培训、讲义费等）（会员单位免费）